1 · Bruttomietrendite
Formel: (Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Schnelle erste Einordnung. Ignoriert Neben- und laufende Kosten – nur als grober Filter geeignet.
Ratgeber · Investieren & Kapital
Immobilien-Rendite berechnen – Formeln & Beispiele
Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite und Cashflow: Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Renditekennzahlen mit klaren Formeln, nachvollziehbaren Beispielrechnungen, Faustregeln und den häufigsten Fehlerquellen.
Die wichtigsten Kennzahlen
Vier Renditekennzahlen, die jeder Investor kennen sollte
Vom schnellen Überblick bis zur fundierten Entscheidung.
2 · Nettomietrendite
Formel: (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Deutlich aussagekräftiger, da Kaufnebenkosten und laufende Kosten einfließen.
3 · Eigenkapitalrendite
Formel: (Jahresüberschuss nach Zinsen ÷ eingesetztes Eigenkapital) × 100
Berücksichtigt die Finanzierung. Der Hebel kann die Rendite erhöhen – und das Risiko.
4 · Cashflow
Formel: Mieteinnahmen − alle Ausgaben (inkl. Finanzierungsrate)
Der tatsächliche Überschuss. Positiv = die Immobilie trägt sich selbst.
Beispielrechnung Vorschau
Eine Eigentumswohnung durchgerechnet
Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte zur Veranschaulichung – keine reale Immobilie, keine Renditegarantie.
Ergebnis Vorschau
Bruttomietrendite–
Nettomietrendite–
Kaufpreisfaktor–
Darlehen–
Kapitaldienst / Jahr–
Cashflow / Jahr (vor Steuern)–
Eigenkapitalrendite–
Vereinfachte Vorschau-Berechnung (Cash-on-Cash, vor Steuern; Kapitaldienst = Zins + Tilgung auf das Darlehen). Keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung, keine Renditegarantie.
Rechenweg im Beispiel
Schritt für Schritt nachvollzogen
Ausgangsdaten (Vorschau)
- Kaufpreis: 300.000 €
- Kaufnebenkosten (ca. 10 %): 30.000 €
- Jahresnettokaltmiete: 12.600 € (1.050 €/Monat)
- Nicht umlagefähige Kosten / Jahr: 1.800 €
- Eigenkapital: 90.000 €
Ergebnisse (Vorschau)
- Bruttomietrendite: 12.600 ÷ 300.000 × 100 = 4,2 %
- Nettomietrendite: (12.600 − 1.800) ÷ 330.000 × 100 ≈ 3,27 %
- Kaufpreisfaktor: 300.000 ÷ 12.600 ≈ 23,8
- Cashflow & Eigenkapitalrendite hängen von der Finanzierung ab
Beispielwerte für das MVP – keine reale Transaktion, keine Beratung. Vorschau
Faustregeln & sinnvolle Orientierung
Faustregeln helfen bei der ersten Einordnung, ersetzen aber nie eine vollständige Kalkulation mit allen Kosten:
- Kaufpreisfaktor: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete – je niedriger, desto höher tendenziell die Rendite.
- Instandhaltungsrücklage: jährlich einen realistischen Betrag pro Quadratmeter einplanen.
- Mietausfallpuffer: Leerstand und Mietausfall konservativ berücksichtigen.
- Stresstest: Kalkulation auch bei höheren Zinsen und niedrigerer Miete prüfen.
Häufige Fehlerquellen
- Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) werden vergessen.
- Instandhaltung und Verwaltung werden nicht eingerechnet.
- Brutto- und Nettorendite werden verwechselt.
- Mit zu optimistischen Mieten oder Wertsteigerungen gerechnet.
Alle Formeln und Beispiele dienen der allgemeinen Information. Immobilie.online bietet keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung und übernimmt keine Garantie für Rendite oder Wertentwicklung.
Weiterführend
Von der Rendite zur Strategie
Immobilien als Kapitalanlage
Renditearten, Standort und Risiko im Überblick.
Grundlagen lesenPortfolio aufbauen
Mehrere Objekte strategisch und diversifiziert kombinieren.
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Häufige Fragen
Immobilien-Rendite berechnen – FAQ
Bruttomietrendite = (Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100. Sie ist eine schnelle erste Kennzahl, berücksichtigt aber weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten.
Die Bruttomietrendite setzt nur Miete und Kaufpreis ins Verhältnis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten und laufende nicht umlagefähige Kosten und ist daher deutlich aussagekräftiger.
Die Eigenkapitalrendite misst die Verzinsung des tatsächlich eingesetzten Eigenkapitals und berücksichtigt die Finanzierung. Durch den Hebel (Leverage) kann sie höher ausfallen als die Objektrendite – steigt aber auch das Risiko.
Der Cashflow ist der monatliche oder jährliche Überschuss, der nach allen Einnahmen und Ausgaben (inkl. Finanzierungsrate) übrig bleibt. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass sich die Immobilie selbst trägt.
Verbreitet ist der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete): je niedriger, desto höher tendenziell die Rendite. Solche Faustregeln ersetzen aber keine vollständige Kalkulation mit allen Kosten.
Typische Fehler sind das Ignorieren von Kaufnebenkosten, Instandhaltung und Mietausfallrisiko, das Rechnen mit zu optimistischen Mieten sowie das Verwechseln von Brutto- und Nettorendite. Alle Beispiele hier sind als Vorschau gekennzeichnet.
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